Alors qu’Aaron Weber attend que le conseil municipal des lignes directrices sur les loyers décide s’il sera contraint de geler les loyers des locataires des 40 immeubles qu’il gère chez Webber-Farhat Realty Management, il coche les coûts plus élevés absorbés au cours de l’année écoulée.
Parmi eux: la hausse des factures d’eau et d’électricité alors que les résidents travaillent à domicile pendant la pandémie, ainsi que les primes d’assurance et les hausses de taxes foncières. Ensuite, des procédures de nettoyage intensifiées sont requises en raison de COVID-19.
Le bond global des dépenses : 15 %.
“Et toutes ces augmentations de coûts ont été associées à des revenus plus faibles en raison des loyers impayés, des logements vacants et des loyers inférieurs pour les appartements au prix du marché”, a ajouté Webber.
Le Conseil des lignes directrices sur les loyers devrait annoncer ce mois-ci sa décision finale sur les augmentations de loyer pour les baux commençant en octobre ou plus tard après avoir établi une fourchette de 0 % à 2 % pour les baux d’un an. Un vote est attendu 23 juin, après deux réunions publiques virtuelles.
Les propriétaires font valoir un dernier argument selon lequel aider les locataires dans le besoin est le travail du gouvernement, surtout maintenant que le plan d’allégement des loyers de 2,4 milliards de dollars financé par le gouvernement fédéral accepte les demandes. Les augmentations de coûts subies par les propriétaires d’immeubles ont été ignorées pendant trop longtemps, disent-ils, et conduiront avec le temps à une détérioration du parc immobilier de la ville.
“Nous sommes extrêmement sympathiques aux locataires en difficulté et c’est pourquoi nous avons plaidé pour une aide”, a déclaré Basha Gerhards, vice-président senior du Real Estate Board de New York. « Nous savons que les propriétaires sont également en difficulté. »
Les défenseurs des locataires conviennent que les propriétaires ont été confrontés à des défis importants, mais soutiennent que les locataires sont dans une situation pire.
“L’ampleur des difficultés auxquelles sont confrontés les locataires et les propriétaires ne sont en aucun cas équivalentes”, a déclaré Sam Stein, chercheur en logement à la Community Service Society, en témoignage au Conseil des lignes directrices sur les loyers.
Gel pandémique de l’année dernière
Une combinaison de faibles taux d’inflation et de la nomination par le maire Bill de Blasio de membres plus favorables aux locataires au sein du conseil d’administration des loyers a entraîné des augmentations de loyer beaucoup plus faibles au cours des sept dernières années que par le passé.
À trois reprises depuis 2015, le conseil a gelé les loyers pour des baux d’un an, y compris l’année dernière. Les autres années, le conseil a accordé des augmentations de 1,5 %.
Pendant la première partie de l’administration de Blasio et remontant à l’ère Bloomberg, les propriétaires ont généré des revenus à la fois en convertissant des appartements à loyer plus élevé en logements au prix du marché lorsqu’ils sont devenus vacants et en augmentant les loyers après la rénovation des logements.
Mais le renouvellement de la réglementation des loyers en 2019 a mis fin à ce que l’on appelle le « décontrôle des logements vacants de luxe » et a fortement réduit la capacité des propriétaires à récupérer l’argent dépensé pour les rénovations en augmentant les loyers.
Une étude de REBNY a révélé une baisse de 48% du nombre de demandes de rénovation dans les immeubles à loyers stabilisés de 2018 à 2020. REBNY s’attend à ce que les données sur le nombre d’appartements déréglementés en 2020, qui seront publiées plus tard cette année, montrent une baisse abrupte.
« Les lois sur les loyers ont un impact sur notre capacité à suivre la croissance des dépenses », a déclaré Marc Pollack, directeur de la gestion des actifs de Greenthal Management Corp., qui gère 2 000 appartements à Manhattan, dont la moitié à loyer stabilisé.
Les propriétaires soutiennent que la Commission des lignes directrices sur les loyers a ignoré pendant des années les augmentations de coûts. Les impôts fonciers ont augmenté de plus de 3 % chaque année alors que la ville augmente l’évaluation des bâtiments, tout comme les tarifs de l’eau et les coûts de main-d’œuvre depuis que ses bâtiments sont syndiqués, a déclaré Pollack.
La clé cette année est que le Conseil des lignes directrices sur les loyers, suivant la tradition, utilise les données de 2019 pour prendre sa décision, bien que les membres puissent prendre en compte les circonstances extraordinaires de la pandémie de coronavirus.
“Nous avons intensifié nos services de nettoyage, passé des contrats avec de nouvelles entreprises pour désinfecter professionnellement sur une base hebdomadaire et augmenté les salaires parce que les nettoyeurs étaient des travailleurs essentiels”, a déclaré Webber, citant une augmentation causée par une pandémie.
“Une sorte d’injustice”
Les finances de ses propriétaires ont basculé, a-t-il déclaré.
Dans un cas, le restaurant au rez-de-chaussée d’un immeuble que Webber gère à Tribeca a fermé au début de l’année dernière. Un problème de façade a forcé des réparations coûteuses. Avec des augmentations de loyer minimales pour six logements à loyer réglementé, le propriétaire a perdu 200 000 $ en 2020, a déclaré Webber.
Stein de la Community Service Society a souligné dans une interview avec LA VILLE que la mesure clé du conseil d’administration de la façon dont les propriétaires se portent, appelée revenu d’exploitation net, a augmenté au cours de 14 des 15 dernières années, et de 2,9 % en 2019. Il pense que les 2,4 $ milliards de dollars d’allégement de loyer qui sont devenus disponibles à partir du 1er juin renforceront considérablement les finances des propriétaires.
Il note également que tout propriétaire qui accepte l’allégement de loyer sera obligé de geler les loyers de ce locataire pour l’année suivante.
“Une augmentation de loyer ne s’appliquera qu’à ceux qui ne reçoivent pas d’argent de secours et c’est une sorte d’injustice”, a-t-il déclaré.
Les groupes immobiliers ne sont pas d’accord. Ils notent que toute augmentation s’appliquera aux locataires 12 mois après la réception de l’allégement de loyer.
« Le programme d’allégement des loyers de l’État fournira une aide aux locataires éligibles et commencera à s’attaquer à la dette écrasante des propriétaires en difficulté à cause de la pandémie », ont déclaré REBNY, le Community Housing Improvement Program et la Rest Stabilization Association dans une déclaration conjointe à THE VILLE.
« Il s’agit d’une question entièrement distincte et n’a aucune incidence sur la [Rent Guidelines Board’s] obligation de fournir des augmentations de loyer justes pour suivre le rythme de la hausse des dépenses d’exploitation et permettre le maintien de logements de qualité pour des millions de New-Yorkais.
Pendant ce temps, les propriétaires ont croisé les doigts pour que le conseil autorise au moins une augmentation de 2%.
“Mais cela ne m’aide pas à fournir un logement sûr avec un certain niveau de sécurité et de service”, a déclaré Pollack.